（一） 營(yíng)業(yè)額預(yù)估（不含加值營(yíng)業(yè)稅）
為何要做１０年的營(yíng)業(yè)額預(yù)估，因?yàn)椋保澳觊g會(huì)影響營(yíng)業(yè)額的因素，大概包括以下幾種：
１、 物價(jià)上漲指數(shù)
每年物價(jià)將因原料價(jià)格上漲，人工薪資上漲，土地、房屋成本上漲而上升，此上升指數(shù)即一般所稱的通貨膨脹。
２、 人口數(shù)、戶數(shù)的移動(dòng)
商圈內(nèi)因居民住宅的興建而搬入一些外來人口，生育率提高或人口移出等。
３、 市場(chǎng)的沒落
傳統(tǒng)市場(chǎng)因后繼無人，消費(fèi)趨勢(shì)改變而流向超市。
４、 競(jìng)爭(zhēng)店的加入
市場(chǎng)被競(jìng)爭(zhēng)店瓜分。
５、 道路交通體系的改變
導(dǎo)致交通更為方便或阻礙頻生。
６、 消費(fèi)行為改變或產(chǎn)生業(yè)態(tài)發(fā)展新趨勢(shì)
（二） 銷售成本預(yù)估
以１０年內(nèi)計(jì)劃擴(kuò)充店數(shù)來推測(cè)商品成本。舉例說明，超市可能因采購(gòu)能力擴(kuò)大，使銷售成本降低幾個(gè)百分點(diǎn)（以美國(guó)為例，２０家店毛利率為１８％，在成立３０家店時(shí)可達(dá)２２％DD２３％），另外損耗也會(huì)因管理技術(shù)的提高而降低，因此全公司應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)期毛利率目標(biāo)，作為努力的方向。
（三） 營(yíng)銷費(fèi)用
（１） 房地產(chǎn)取得成本的前提，必須按有關(guān)法律規(guī)定。一般土地不列折舊，房屋則須提列折舊。
（２） 租金按照租屋合同規(guī)定做調(diào)整。
（３） 開店成本（貸款）的利息應(yīng)包含押金利息負(fù)擔(dān)。
（４） 保險(xiǎn)費(fèi)用（產(chǎn)物保險(xiǎn)）依承保金額按月計(jì)算每月保費(fèi)。
（５） 有些超市附屬于大樓地下室，需按使用面積數(shù)提列管理費(fèi)用。
（６） 依稅法規(guī)定，材料以及辦公設(shè)備皆有不同的折舊年限，這些也應(yīng)列入管理費(fèi)用。
（７） 薪資費(fèi)用按調(diào)薪幅度調(diào)整，但需注意薪資在管理費(fèi)用中做占的比例有限，超過時(shí)生產(chǎn)力將出現(xiàn)危機(jī)，故薪資水準(zhǔn)的管理和職員、兼職打工的比率需依年度調(diào)整，以保持生產(chǎn)力的提高。
（８） 水電費(fèi)用也有調(diào)升的可能，因?yàn)樵陂L(zhǎng)達(dá)１０年內(nèi)難保沒有能源危機(jī)事件。美日等先進(jìn)國(guó)家，目前已有法令強(qiáng)制規(guī)定設(shè)備制造業(yè)者要加強(qiáng)省電設(shè)施。
（９） 單店促銷費(fèi)用較高，多店則較低，但促銷費(fèi)用以不超過營(yíng)業(yè)額１．５％為主。
新開店可少列些修理費(fèi)用，而３年以上的舊店則需多加預(yù)提。
（１１）其他，如電話、教育培養(yǎng)、文具、印刷、制服、包裝、損耗品標(biāo)簽、油墨、差旅、勞保、伙食津貼、員工獎(jiǎng)金、交通和雜項(xiàng)費(fèi)用等。
（四） 損益 平衡點(diǎn)銷售額預(yù)測(cè)
損益 平衡點(diǎn)銷售額是店鋪收益和支出相等時(shí)的營(yíng)業(yè)額，超過此營(yíng)業(yè)額，店鋪即產(chǎn)生盈余，低于此營(yíng)業(yè)額即表示虧損，計(jì)算方式如下：
（１） 固定費(fèi)用：將前述每月固定支出項(xiàng)目累加起來即為固定費(fèi)用，包括員工薪資、公用事業(yè)水電費(fèi)、電話費(fèi)、固定租金、折舊、押金利息、開店貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)用、修理保養(yǎng)費(fèi)等。
（２） 銷售毛利率：即銷售毛利占營(yíng)業(yè)收入的百分比。
（３） 變動(dòng)費(fèi)用：包括直接營(yíng)運(yùn)成本、包裝費(fèi)、廣告促銷費(fèi)、工資等。把會(huì)隨營(yíng)業(yè)額多少而變動(dòng)的項(xiàng)目累加之后占營(yíng)業(yè)額的百分比，稱為變動(dòng)費(fèi)用率。
（４） 損益 平衡點(diǎn)銷售額：公式如下。
損益 平衡點(diǎn)銷售額＝固定費(fèi)用／（銷售毛利率－變動(dòng)費(fèi)用率）。
為何要做１０年的營(yíng)業(yè)額預(yù)估，因?yàn)椋保澳觊g會(huì)影響營(yíng)業(yè)額的因素，大概包括以下幾種：
１、 物價(jià)上漲指數(shù)
每年物價(jià)將因原料價(jià)格上漲，人工薪資上漲，土地、房屋成本上漲而上升，此上升指數(shù)即一般所稱的通貨膨脹。
２、 人口數(shù)、戶數(shù)的移動(dòng)
商圈內(nèi)因居民住宅的興建而搬入一些外來人口，生育率提高或人口移出等。
３、 市場(chǎng)的沒落
傳統(tǒng)市場(chǎng)因后繼無人，消費(fèi)趨勢(shì)改變而流向超市。
４、 競(jìng)爭(zhēng)店的加入
市場(chǎng)被競(jìng)爭(zhēng)店瓜分。
５、 道路交通體系的改變
導(dǎo)致交通更為方便或阻礙頻生。
６、 消費(fèi)行為改變或產(chǎn)生業(yè)態(tài)發(fā)展新趨勢(shì)
（二） 銷售成本預(yù)估
以１０年內(nèi)計(jì)劃擴(kuò)充店數(shù)來推測(cè)商品成本。舉例說明，超市可能因采購(gòu)能力擴(kuò)大，使銷售成本降低幾個(gè)百分點(diǎn)（以美國(guó)為例，２０家店毛利率為１８％，在成立３０家店時(shí)可達(dá)２２％DD２３％），另外損耗也會(huì)因管理技術(shù)的提高而降低，因此全公司應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)期毛利率目標(biāo)，作為努力的方向。
（三） 營(yíng)銷費(fèi)用
（１） 房地產(chǎn)取得成本的前提，必須按有關(guān)法律規(guī)定。一般土地不列折舊，房屋則須提列折舊。
（２） 租金按照租屋合同規(guī)定做調(diào)整。
（３） 開店成本（貸款）的利息應(yīng)包含押金利息負(fù)擔(dān)。
（４） 保險(xiǎn)費(fèi)用（產(chǎn)物保險(xiǎn)）依承保金額按月計(jì)算每月保費(fèi)。
（５） 有些超市附屬于大樓地下室，需按使用面積數(shù)提列管理費(fèi)用。
（６） 依稅法規(guī)定，材料以及辦公設(shè)備皆有不同的折舊年限，這些也應(yīng)列入管理費(fèi)用。
（７） 薪資費(fèi)用按調(diào)薪幅度調(diào)整，但需注意薪資在管理費(fèi)用中做占的比例有限，超過時(shí)生產(chǎn)力將出現(xiàn)危機(jī)，故薪資水準(zhǔn)的管理和職員、兼職打工的比率需依年度調(diào)整，以保持生產(chǎn)力的提高。
（８） 水電費(fèi)用也有調(diào)升的可能，因?yàn)樵陂L(zhǎng)達(dá)１０年內(nèi)難保沒有能源危機(jī)事件。美日等先進(jìn)國(guó)家，目前已有法令強(qiáng)制規(guī)定設(shè)備制造業(yè)者要加強(qiáng)省電設(shè)施。
（９） 單店促銷費(fèi)用較高，多店則較低，但促銷費(fèi)用以不超過營(yíng)業(yè)額１．５％為主。
新開店可少列些修理費(fèi)用，而３年以上的舊店則需多加預(yù)提。
（１１）其他，如電話、教育培養(yǎng)、文具、印刷、制服、包裝、損耗品標(biāo)簽、油墨、差旅、勞保、伙食津貼、員工獎(jiǎng)金、交通和雜項(xiàng)費(fèi)用等。
（四） 損益 平衡點(diǎn)銷售額預(yù)測(cè)
損益 平衡點(diǎn)銷售額是店鋪收益和支出相等時(shí)的營(yíng)業(yè)額，超過此營(yíng)業(yè)額，店鋪即產(chǎn)生盈余，低于此營(yíng)業(yè)額即表示虧損，計(jì)算方式如下：
（１） 固定費(fèi)用：將前述每月固定支出項(xiàng)目累加起來即為固定費(fèi)用，包括員工薪資、公用事業(yè)水電費(fèi)、電話費(fèi)、固定租金、折舊、押金利息、開店貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)用、修理保養(yǎng)費(fèi)等。
（２） 銷售毛利率：即銷售毛利占營(yíng)業(yè)收入的百分比。
（３） 變動(dòng)費(fèi)用：包括直接營(yíng)運(yùn)成本、包裝費(fèi)、廣告促銷費(fèi)、工資等。把會(huì)隨營(yíng)業(yè)額多少而變動(dòng)的項(xiàng)目累加之后占營(yíng)業(yè)額的百分比，稱為變動(dòng)費(fèi)用率。
（４） 損益 平衡點(diǎn)銷售額：公式如下。
損益 平衡點(diǎn)銷售額＝固定費(fèi)用／（銷售毛利率－變動(dòng)費(fèi)用率）。
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本文來源： 新店開業(yè)前如何進(jìn)行損益分析？
