娃哈哈旗下的商業(yè)地產(chǎn)娃歐商場面臨著虧損嚴(yán)重的窘境引起了杭州市政府的高度重視。6月16日，在杭州市政協(xié)會議中，杭州市發(fā)改委明確提出，杭州的商業(yè)綜合體開發(fā)要回歸理性，優(yōu)化布局。
杭州市發(fā)改委指出，杭州將優(yōu)化商業(yè)綜合體布局，以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和城市規(guī)劃調(diào)整為手段，針對商業(yè)綜合體布局的問題，進(jìn)行差別化調(diào)整。
具體而言，杭州將禁止城北（運(yùn)河新城）與城東新城新增大型商業(yè)綜合體開發(fā)，對局部過度飽和區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格控制。
克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個(gè)五年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米。
而根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的4倍。也就是說，16倍于現(xiàn)在數(shù)量的城市綜合體將矗立在中國東西南北的城市中。
杭州無疑是中國城市綜合體狂潮的縮影，2008年，杭州市在全國率先提出了建設(shè)100個(gè)多功能的城市綜合體計(jì)劃，由此引爆了當(dāng)?shù)氐某鞘芯C合體建設(shè)熱潮。
井噴的城市綜合體
對于杭州而言，在一定時(shí)期內(nèi)城市綜合體過剩的狀態(tài)，已不可避免。
2011年杭州市公布的《杭州市“十二五”重大建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃表》顯示，當(dāng)時(shí)正在建設(shè)的包括有湖濱南山路城市綜合體、杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、熱電廠地塊城市綜合體、嘉里中心綜合體等在內(nèi)的14個(gè)城市綜合體。
此外，杭州市“十二五”重大建設(shè)項(xiàng)目，還包括西溪天堂二期在內(nèi)的六個(gè)偏旅游休閑類的商業(yè)綜合體。還包括高德置地廣場、凱德來福士廣場在內(nèi)的7個(gè)商務(wù)商業(yè)類綜合體。按照項(xiàng)目規(guī)劃，上述綜合體多數(shù)將在未來一兩年內(nèi)建成。
如今，在杭州各個(gè)方向，以“城”、“廣場”和“中心”等為名的綜合體項(xiàng)目層出不窮。位于杭州城西北方位的申花板塊，被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為“杭州的徐家匯”。
2013年5月10日，該區(qū)域板塊內(nèi)總建筑面積21萬平方米的西溪印象城開業(yè)；同年6月，距離西溪印象城不遠(yuǎn)的位于西田城開業(yè)；同年8月30日，總建筑面積約40萬平方米的申花銀泰城開業(yè)。值得一提的是，這三個(gè)商業(yè)綜合體的直線距離不超過5公里，開車時(shí)間不用15分鐘。
上述三個(gè)城市綜合體還僅是開始。2010年，杭州拱墅區(qū)曾公布“十大綜合體”規(guī)劃，其中有5個(gè)坐落于銀泰城所在的申花板塊中。除了前述已經(jīng)開業(yè)的銀泰城之外，還有80萬平方米的熱電廠綜合體、100萬平方米的藍(lán)孔雀綜合體、大河造船廠旅游綜合體，以及北部軟件園綜合體。
以藍(lán)孔雀綜合體為例，該項(xiàng)目由6宗住宅用地和3宗商業(yè)金融用地構(gòu)成，總出讓面積約21萬平方米，總建筑面積約72萬平方米。根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目將被打造成一個(gè)集購物休閑、商務(wù)辦公、文化娛樂于一體的大型綜合體，其地上地下開發(fā)的總體量高達(dá)100萬平方米，將成為杭州城西地區(qū)最大的綜合體。
“杭州商業(yè)綜合體的發(fā)展速度有點(diǎn)超前了，大部分綜合體在未來面臨非常慘烈的競爭。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁健剛告訴時(shí)代周報(bào)記者，在很長一段時(shí)間內(nèi)，缺乏商業(yè)配套支撐的杭州城西和城北，未來兩年會迎來商業(yè)綜合體的爆發(fā)。
從2014年開始，杭州將迎來一個(gè)商業(yè)綜合體的開業(yè)潮。今年12月，杭州的首個(gè)萬達(dá)廣場將正式開業(yè)，這個(gè)總建筑面積36萬平方米的綜合體，位于杭州的城北板塊。
值得一提的是，在萬達(dá)廣場周邊區(qū)域，在未來三到五年將形成10-15個(gè)購物中心，新增133萬平方米，是現(xiàn)有商業(yè)體量的3倍。
除萬達(dá)廣場之外，目前中大銀泰城在該板塊已經(jīng)虎視眈眈。中大銀泰城由中大地產(chǎn)與銀泰聯(lián)袂打造，總建筑面積約33萬平方米，總投資額40億元，預(yù)計(jì)2015年交付。這是繼2013年開業(yè)的城西銀泰城之后，銀泰在杭州布局的又一個(gè)新城市綜合體。
目前，銀泰在杭州正在建設(shè)中的綜合體項(xiàng)目有2個(gè)（中大銀泰城、下沙的中沙永泰商城）。此外，還有一個(gè)即將開建的西溪銀泰城。今年2月25日，杭州西湖區(qū)與銀泰集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，決定在西溪板塊打造西溪銀泰城商業(yè)綜合體項(xiàng)目。
距離中大銀泰城不遠(yuǎn)，是總建筑面積180萬平方米的杭州新天地綜合體。這是目前規(guī)劃中杭州體量最大的城市綜合體。按照規(guī)劃，該項(xiàng)目內(nèi)含大型購物中心、創(chuàng)意辦公核心區(qū)、高星級酒店、SOHO/LOFT商住區(qū)和休閑娛樂等功能區(qū)，項(xiàng)目總投資約100億元。
并非僅城北板塊處存在城市綜合體井噴現(xiàn)象，在杭州的城郊新城，在未來兩年均會有大量城市綜合體開業(yè)。以杭州的臨平新城為例，目前該區(qū)域已經(jīng)有四大城市綜合體在建。
在杭州的錢江新城CBD核心區(qū)，也將出現(xiàn)多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。預(yù)計(jì)在今年竣工的杭州來福士廣場總建筑面積39.5萬平方米，緊鄰在2010年就已經(jīng)開業(yè)的杭州萬象城。按照規(guī)劃，杭州來福士廣場結(jié)合了居住、辦公、商務(wù)、購物、娛樂、文化等功能，還將包括一座擁有12個(gè)廳的影院。
除了來福士廣場，在錢江新城還將出現(xiàn)多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。與來福士廣場一街之隔的高德置地廣場，預(yù)計(jì)將在今年末完工。該項(xiàng)目總建筑面積約41萬平方米，包括了寫字樓、七星級朱美拉酒店、酒店服務(wù)公寓和商業(yè)物業(yè)。
而按照正常的工程進(jìn)展，在可以預(yù)計(jì)的時(shí)間里，還有杭州大廈城市廣場、綠地中央廣場、水晶城購物中心、建工歐美金融城（EFC）、新天地•東方茂都會、龍湖天街等大量商業(yè)項(xiàng)目處在建設(shè)或規(guī)劃中。此外，在杭州地鐵1號線沿線，目前政府規(guī)劃或正在開發(fā)的上蓋商業(yè)綜合體，也有8個(gè)之多。城市綜合體被認(rèn)為是區(qū)域城市晉級的一條捷徑。
自2008年啟動以來，多年來，杭州的投入一直呈遞增趨勢，預(yù)計(jì)綜合體總投資將超過3000億元。
目前，杭州不僅浮出水面的綜合體項(xiàng)目很多，其潛在的供應(yīng)量也十分龐大。2013年1-10月，杭州主城區(qū)總計(jì)成交土地92宗，49宗為商業(yè)類用地，占比超過一半。
有業(yè)內(nèi)人士測算過，未來2-3年內(nèi)，杭州將新增體量超過10萬平方米的商業(yè)綜合體近30個(gè)，其中主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍。
商業(yè)地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重
在住房市場嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使得地方對城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣。
目前排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，包括萬科、保利、招商、金地等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)。
具體在杭州市場，中國乃至全球最頂級的商業(yè)開發(fā)商盡收眼底。克而瑞研究中心監(jiān)測顯示，2013年，包括萬達(dá)、華潤置地、綠地、復(fù)地在內(nèi)的多家大型房企均在杭州集中購入了純商業(yè)用地。這些企業(yè)均具備國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，未來將面臨正面競爭。
一些其他領(lǐng)域的大型企業(yè)也涌入城市綜合體這片“紅海”，如娃哈哈集團(tuán)董事長宗慶后在2010年就公開表示，“娃哈哈要在3-5年內(nèi)在全國多個(gè)二三線城市建立大型商業(yè)綜合體。”
不過，隨著杭州市幾十家購物中心集中涌現(xiàn)時(shí)，開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)尷尬的局面：太多的物業(yè)裹進(jìn)爭奪少量優(yōu)質(zhì)商家的巷戰(zhàn)之中。
杭州一位業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，“商業(yè)綜合體的運(yùn)營是以人流和消費(fèi)作為支撐的。眼下，住宅市場增速放緩，一些新區(qū)的商業(yè)綜合體經(jīng)營上的不確定性正在加大，如果競爭再加劇，資金不足的項(xiàng)目很可能變成‘爛尾樓’。”
2012年6月，娃哈哈集團(tuán)高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。如今兩年過去，娃哈哈旗下的商業(yè)地產(chǎn)娃歐商場則面臨著虧損嚴(yán)重的窘境。
世邦魏理仕地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司的研究顯示，2016年之前，杭州商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到90個(gè)，總建筑面積超過780萬平方米。其中大部分項(xiàng)目的開發(fā)模式采用了商場、酒店、寫字樓、酒店式公寓以及住宅等固定組合模式，購物中心同質(zhì)化嚴(yán)重。
天量城市綜合體如何消化，將成為所有開發(fā)商不得不面對的難題。今年6月，銀泰投資有限公司董事長沈國軍在接受媒體采訪時(shí)就表示，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，“目前商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)肯定比住宅地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要大。”
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