專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)15日發(fā)布特別報(bào)告《MarketScore：中國(guó)物業(yè)投資指南之 零售 物業(yè)篇》，分析了中國(guó)17個(gè)主要城市 零售 物業(yè)的投資機(jī)會(huì)，并得出結(jié)論：上海、北京和杭州為 零售 物業(yè)的最佳投資目的地，對(duì)于二線(xiàn)城市(如沈陽(yáng)和無(wú)錫)，則建議投資者在進(jìn)行 零售 物業(yè)投資時(shí)要多加謹(jǐn)慎。

　　特別報(bào)告指出，上海 零售 物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺、租金穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)， 零售 市場(chǎng)空置率始終保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.9%。作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)軍城市之一，上海 零售 物業(yè)市場(chǎng)備受投資者關(guān)注，市場(chǎng)交易持續(xù)活躍。

　　根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，2005年~2013年間，上海大宗 零售 物業(yè)(僅包括成交額為1,000萬(wàn)美元以上的純 零售 物業(yè)大宗成交)投資交易額高達(dá)345億元 ，約為同期17個(gè)監(jiān)測(cè)城市交易總量的31.6%，位列榜首。同時(shí)，次級(jí)商圈近年來(lái)發(fā)展迅猛，預(yù)期將步入一個(gè)加速期和擴(kuò)散期。2010-2013年間，次級(jí)商圈規(guī)模增長(zhǎng)67.1%，較核心商圈高46.6個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)次級(jí)商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。

　　北京 零售 物業(yè)的增值潛力值得關(guān)注。首先，北京高端消費(fèi)突出，其社會(huì)消費(fèi)品 零售 總額排名全國(guó)第一，其中相當(dāng)一部分由高端消費(fèi)拉動(dòng)。其次，北京的 零售 項(xiàng)目較為分散，包括西單、王府井及CBD在內(nèi)的核心商圈僅擁有全市20%左右的 零售 物業(yè)，其余80%的 零售 物業(yè)均位于城市次級(jí)商圈。由于五環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)緊俏，加上新規(guī)限制五環(huán)核心區(qū)域內(nèi)大型公共建筑項(xiàng)目，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北京的 零售 市場(chǎng)將呈現(xiàn)“多中心化”趨勢(shì)。同時(shí)，北京對(duì)國(guó)際 零售 商有著大的吸引力。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅在2013年，北京就吸引了34個(gè)國(guó)際新品牌的入駐，與2012年相比翻了近三番。國(guó)際品牌進(jìn)駐北京市場(chǎng)的步伐有加快的跡象。

　　相對(duì)上海和北京，供應(yīng)稀缺是杭州優(yōu)質(zhì) 零售 物業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征，物業(yè)存量規(guī)模小且市場(chǎng)空置率低。截至2014年二季度，杭州優(yōu)質(zhì) 零售 物業(yè)存量約為100萬(wàn)平方米，排在MarketScore所研究的17個(gè)主要城市之末。同期，杭州優(yōu)質(zhì) 零售 物業(yè)空置率僅為1.7%，為17個(gè)城市中的最低水平。以上原因推動(dòng)租金快速上漲。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)表明，2011年二季度至2014年二季度，杭州優(yōu)質(zhì) 零售 物業(yè)底層商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)累計(jì)增長(zhǎng)20.9%，遠(yuǎn)高于同期二線(xiàn)城市平均漲幅的8.7%，亦快于全國(guó)指數(shù)9.5%的增幅。盡管近年來(lái)屈指可數(shù)的投資物業(yè)成交導(dǎo)致杭州在投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)估中僅于17個(gè)主要城市中位列中游，但是未來(lái)2-3年其 零售 物業(yè)投資市場(chǎng)的活躍度有望提升。

　　此外，國(guó)內(nèi)外 零售 品牌積極入蓉及擴(kuò)張使得成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)的吸納量于過(guò)去三年有驚人的增長(zhǎng)，成為崛起的“消費(fèi)第四城”。截至2014年6月，成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)的空置率僅為7.6%。展望未來(lái)，大量的新增供應(yīng)將帶給成都 零售 商業(yè)市場(chǎng)更進(jìn)一步的挑戰(zhàn)。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，成都目前在建的購(gòu)物中心總量為320萬(wàn)平方米，位列全球第二，僅次于上海的330萬(wàn)平方米;而截至2017年底，成都將有約390萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積新建入市，其中超過(guò)75%新增供應(yīng)來(lái)自次級(jí)商圈。更多的新興商圈將于未來(lái)2-3年逐漸崛起。

　　與上述幾大潛力市場(chǎng)相比，深圳個(gè)性鮮明表現(xiàn)欠佳，而沈陽(yáng)供過(guò)于求市場(chǎng)承壓。特別報(bào)告指出，在MarketScore整體排名中，深圳是唯一沒(méi)有進(jìn)入前四名的一線(xiàn)城市，總體排名第六。盡管人均可支配收入位列全國(guó)之首，消費(fèi)能力也名列前茅，但由于毗鄰香港，有相當(dāng)一部分消費(fèi)特別是高端消費(fèi)已外流香港。另一面，深圳現(xiàn)有的人均商業(yè)面積約為上海及杭州的兩倍，在一線(xiàn)城市中位居第二。未來(lái)三年，深圳新增加的商業(yè)建筑面積將超過(guò)200萬(wàn)平方米，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者的招商能力及市場(chǎng) 零售 租金將備受考驗(yàn)。深圳個(gè)人投資者在深圳 零售 物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)活躍，市場(chǎng)交易主要由散售為主，直接導(dǎo)致大宗交易活動(dòng)極不活躍。